Husköparskolan

[Philosophia]

Jag och min sambo har börjat kolla på hus och det är ju inte utan att vi känner oss lite villrådiga. Vad är det man ska tänka på egentligen? Vilka fällor finns det? Vad kan verka dåligt fast det inte är det? osv.

Några saker som jag funderar över just nu är följande:

- Många hus som vi tittar på har tomträtt. Ryktena går att tomträttsavgälden i Stockholms kommun (kanske även alla kommuner, vad vet jag?) ska höjas drastiskt. Var kan jag ställa frågor om när beslut om nya avgifter kommer att fattas? Är det mark- och exploateringskontoret?

- Fördelar och nackdelar att bo i ett hus där det finns en samfällighet?

- Många (ja i princip alla som jag har sett) besiktningsprotokoll indikerar risk för fukt, "viss mikrobiell påväxt", etc. etc. Vad för risker och anmärkningar ska man definitivt dra öronen åt sig och vilka anmärkningar är normala för ett 50-100 år gammalt hus?

- Om vi flyttar till hus med trädgård så är ett högt staket ett måste på grund av våra hundar. Ponera att det är rabatter mitt i tomtgränsen mellan huset och grannhuset som grannen och den nuvarande ägaren har samplanterat. Eller att det är helt öppet mellan två tomter för att nuvarande ägares barn och grannbarnen ska kunna springa fritt mellan tomterna. Själv skulle jag vilja smälla upp en stor tät häck för att få insynsfritt och garantera att inte någon springer in på tomten. Hur löser man sådant utan att göra sig osams med grannen det första man gör?

 

[Breaktown]

- Många hus som vi tittar på har tomträtt. Ryktena går att tomträttsavgälden i Stockholms kommun (kanske även alla kommuner, vad vet jag?) ska höjas drastiskt. Var kan jag ställa frågor om när beslut om nya avgifter kommer att fattas? Är det mark- och exploateringskontoret?

Ja

- Fördelar och nackdelar att bo i ett hus där det finns en samfällighet?

Det beror väldigt mycket på vad samfälligheten är till för. Är det enbart för en gemensam lekplats eller ngt så är det ju inte så mycket. Har samfälligheten hand om driften av gator, dagvatten osv är det ju betydligt mer. Oavsett så är väl en nackdel att man riskerar att hamna på en styrelsepost om man inte gillar sånt.

- Många (ja i princip alla som jag har sett) besiktningsprotokoll indikerar risk för fukt, "viss mikrobiell påväxt", etc. etc. Vad för risker och anmärkningar ska man definitivt dra öronen åt sig och vilka anmärkningar är normala för ett 50-100 år gammalt hus?

Passar på den

- Om vi flyttar till hus med trädgård så är ett högt staket ett måste på grund av våra hundar. Ponera att det är rabatter mitt i tomtgränsen mellan huset och grannhuset som grannen och den nuvarande ägaren har samplanterat. Eller att det är helt öppet mellan två tomter för att nuvarande ägares barn och grannbarnen ska kunna springa fritt mellan tomterna. Själv skulle jag vilja smälla upp en stor tät häck för att få insynsfritt och garantera att inte någon springer in på tomten. Hur löser man sådant utan att göra sig osams med grannen det första man gör?

Det bästa är väl att promenera över till grannen och säga "Hej jag skulle vilja sätta upp något form av staket eller häck så att inte mina hundar springer in på er tomt, vad tycker ni vore den bästa lösningen" Om grannen inte alls är med på noterna kan du sätta upp både häck och staket på din sida gränsen. Plank däremot kräver bygglov.

 

[Liran]

Jag och min sambo har börjat kolla på hus och det är ju inte utan att vi känner oss lite villrådiga. Vad är det man ska tänka på egentligen? Vilka fällor finns det? Vad kan verka dåligt fast det inte är det? osv.

Några saker som jag funderar över just nu är följande:

- Många hus som vi tittar på har tomträtt. Ryktena går att tomträttsavgälden i Stockholms kommun (kanske även alla kommuner, vad vet jag?) ska höjas drastiskt. Var kan jag ställa frågor om när beslut om nya avgifter kommer att fattas? Är det mark- och exploateringskontoret?

Avråder från att köpa hus på ofri grund. Avgiften höjs väl med en periodicitet på fem eller tio år, så
nästa höjning kan alltid bli en chockhöjning. Om planen är att bara bo några år i huset kan det ju fungera.
- Fördelar och nackdelar att bo i ett hus där det finns en samfällighet?

Fördel: Det finns stadgar som reglerar vissa mellanhavanden, skyldigheter och rättigheter mellan grannarna. Nackdel: Man får läsa in sig på stadgarna så att inte en okunnig styrelse hittar på tok, man har en i varje fall moralisk skyldighet att engagera sig lite i samfälligheten.

- Många (ja i princip alla som jag har sett) besiktningsprotokoll indikerar risk för fukt, "viss mikrobiell påväxt", etc. etc. Vad för risker och anmärkningar ska man definitivt dra öronen åt sig och vilka anmärkningar är normala för ett 50-100 år gammalt hus?

Miljonerkronorsfrågan! Vill man vara säker får man genomföra de "utökade besiktningar" som rekommenderas i protokollet och lägga sexsiffriga belopp på besiktningar. Klarar man att leva med lite osäkerhet intalar man sig att alla hus har fel, och de flesta går att leva med, eller åtgärda på en tjugoårshorisont. Dålig lukt skulle jag sky som pesten. Det är bra att ha en reserv för renoveringar, men inte helt realistiskt i Stockholmstrakten med skyhöga huspriser.

- Om vi flyttar till hus med trädgård så är ett högt staket ett måste på grund av våra hundar. Ponera att det är rabatter mitt i tomtgränsen mellan huset och grannhuset som grannen och den nuvarande ägaren har samplanterat. Eller att det är helt öppet mellan två tomter för att nuvarande ägares barn och grannbarnen ska kunna springa fritt mellan tomterna. Själv skulle jag vilja smälla upp en stor tät häck för att få insynsfritt och garantera att inte någon springer in på tomten. Hur löser man sådant utan att göra sig osams med grannen det första man gör?

Var en trevlig granne, (och det är säker på att du kommer att vara med tanke på dina balanserade och genomtänkta inlägg på det här forumet). Berätta att du måste hägna in tomten på grund av dina hundar, och att du vill plantera/bygga någon typ av insynsskydd så att hundarna inte kommer att störa grannarna. På sin egen tomt gör man som man vill. Dessutom växer en häck så långsamt att grannarna får lång tid att vänja sig. Sammanfattningsvis: Informera grannarna trots att du inte är skyldig att göra det, du kan ju också fråga om det är någon typ av häck de gillar alt. ogillar och ta hänsyn till svaret.

Svar i citatet!

 

[Philosophia]

Tack @Liran och @Breaktown för era svar! Förlåt att jag glömde svara när ni hade lagt ner tid på att skriva. Jag läste och skulle sedan svara, men så föll det i glömska. Bra synpunkter! Husjakten fortsätter hur som helst. Vi håller på att åka runt till lite olika områden där det finns hus i vår prisklass. Eller ja, egentligen är det över vad vi vill lägga på boende, men vi inser väl att det numera har blivit väldigt dyrt att bo, så vi har börjat försöka tänja lite på våra mentala gränser vad gäller det.

 

[Philosophia]

Steg två i husköparskolan! Takomläggning. Jag håller på att fylla i en offertförfrågan för att få en bild av vad det kan kosta. De hus vi tittar på har tegeltak med underlagspapp. Men när jag fyller i offertförfrågan så kan jag välja tegelomläggning eller pappomläggning. Jag förstår inte.

Sedan till ytan. Huset är 68 kvm. Taket lutar uppskattningsvis 30 grader och sticker ut ca. 50 cm utanför huskroppen. Jag suger på matematik och minns inte alls hur man räknade ut hypotenusan.

Jag skulle ju gärna behålla det gamla teglet och komplettera trasiga pannor. Blir det en merkostnad att räkna med jämfört med om man bara kasserar de gamla tegelpannorna och köper nya (Obs! Nya tegelpannor, betongpannor är inte aktuellt)?

 

[Liran]

Husets area ger inte tillräcklig information för att beräkna takets area. Det är husets yttermått du måste utgå i från för att få korrekta siffror med halvmetersöverhänget.

Beträffande takteglet borde det absolut bli billigare att återanvända de tegelpannor som är hela. Här tillkommer ju dock arbetskostnaden för att ta ner det gamla teglet från taket på ett varsamt sätt, (i stället för att bara langa ner det på marken i en hög). Men det är ju ett arbete som ni som som amatörer kan göra lika bra på rimlig tid om huset är litet.

 

[dobbis]

Taket räknar du enklet genom att mäta en panna o så gångra den med antalet höjd,bredd.
Tex en panna är 30cm hög och det är 10st på höjden=3m

 

[Philosophia]

Taket räknar du enklet genom att mäta en panna o så gångra den med antalet höjd,bredd.
Tex en panna är 30cm hög och det är 10st på höjden=3m

Men jag kan ju inte klättra upp på taket och mäta en panna varje gång jag är på husvisning.

 

[dobbis]

Men jag kan ju inte klättra upp på taket och mäta en panna varje gång jag är på husvisning.

Jo,det ingår i köparens koll av objekt.

 

[Philosophia]

Jo,det ingår i köparens koll av objekt.

Jo visserligen, men eftersom både jag och min sambo är lekman så kommer jag ju använda en besiktingsman vid en (villkorad) överlåtelsebesiktning. Och det blir ju aktuellt först den dagen vi har hittat något som vi vill och har ekonomiska möjligheter att köpa.

 

[Philosophia]

Okej, annat hus som vi kikade på idag. Huset är från 1909, förmodligen tidigare. Trähus med krypgrund. I den tillgängliga delen av krypgrunden noterades viss mikrobiell tillväxt. Samma sak på vinden. Dock fanns det inga förhöjda fuktvärden, så det rekommenderades avfuktare i krypgrunden och att man minskade fukttillförsel från bostad till vind genom bättre ventilation i bostaden. Någon som har erfarenhet av dylikt scenario och anser att det var överkomliga och fungerande åtgärder? Huset bedömdes i övrigt som mycket välskött invändigt och utvändigt, mer än litet lokalt rötangrepp i fasaden som väl får åtgärdas när det är dags att måla om fasaden.

Badrummet hade tyvärr en sprucken klinkerplatta i duschen med förhöjda fuktvärden som följd. Någon form av fuktskada finns med andra ord i skiktet under och badrummet behöver därför totalrenoveras. Gott så, men finns det skäl att oroa sig för större skador under som blir betydlgt dyrare än att bara riva upp torka och göra nytt? Det finns en lägre krypgrund under badrummet om det spelar någon roll.

Jordfelsbrytare var inte installerad mer än till separata delar som golvvärme och luftvärmepump. Vad kan det tänkas kosta?

Gah, jag hade hoppats på att vi kunde vara med i budgivningen på huset, men det verkar trots allt som att vi måste räkna med en del renovering. Badrummet hade vi tex inte räknat med. Nu har vi nog bara råd med utgångsbudet, så det är säkert kört.

 

[em-pirre]

Okej, annat hus som vi kikade på idag. Huset är från 1909, förmodligen tidigare. Trähus med krypgrund. I den tillgängliga delen av krypgrunden noterades viss mikrobiell tillväxt. Samma sak på vinden. Dock fanns det inga förhöjda fuktvärden, så det rekommenderades avfuktare i krypgrunden och att man minskade fukttillförsel från bostad till vind genom bättre ventilation i bostaden. Någon som har erfarenhet av dylikt scenario och anser att det var överkomliga och fungerande åtgärder? Huset bedömdes i övrigt som mycket välskött invändigt och utvändigt, mer än litet lokalt rötangrepp i fasaden som väl får åtgärdas när det är dags att måla om fasaden.

Badrummet hade tyvärr en sprucken klinkerplatta i duschen med förhöjda fuktvärden som följd. Någon form av fuktskada finns med andra ord i skiktet under och badrummet behöver därför totalrenoveras. Gott så, men finns det skäl att oroa sig för större skador under som blir betydlgt dyrare än att bara riva upp torka och göra nytt? Det finns en lägre krypgrund under badrummet om det spelar någon roll.

Jordfelsbrytare var inte installerad mer än till separata delar som golvvärme och luftvärmepump. Vad kan det tänkas kosta?

Gah, jag hade hoppats på att vi kunde vara med i budgivningen på huset, men det verkar trots allt som att vi måste räkna med en del renovering. Badrummet hade vi tex inte räknat med. Nu har vi nog bara råd med utgångsbudet, så det är säkert kört.

Jag hade bara tänkt NEJ om ett sånt hus om det inte är löjligt billigt.

 

[Philosophia]

Jag hade bara tänkt NEJ om ett sånt hus om det inte är löjligt billigt.

Kan du motivera lite mer? Är det rötan du tänker på, den mikrobiella påväxten eller båda?

När jag tittar på besiktningsprotokoll från äldre hus så känns mikrobiell påväxt nästan som standard, utan att de är löjligt billiga. Jag googlade lite på frågan om mikrobiell påväxt utan fuktindikation och de svar jag hittar är motsvarar ungefär det här:

Du hittar mikrobiell påväxt i vartenda jädra hus i Sverige som är byggt med kallvind. Så antingen får du räkna med att konstruera om hela taket och bygga om till varm- eller klimatvind, eller så är det bara att acceptera att vi alla mer eller mindre bor i mögelhus.

Är huset från -20 så är det definitivt byggt för en varm murstock vintertid. Allra billigast är att riva ut ev tilläggsisolering och börja elda i pannan igen! Då höjer du temperaturen på vinden och slipper ifrån den ofördelaktiga fuktbalansen vintertid.

Huset är dock inte tilläggsisolerat på vinden kan jag tillägga, så vitt jag har förstått det. Hur som helst så är jag inte så orolig för den mikrobiella påväxten (men det kanske jag borde vara), utan är i så fall mer orolig för att den röta som finns på del av fasad också ska finnas på stommen. På det stället som röta finns noterade även besiktningsmannen förekomst av enstaka myror. Här får man ju kolla upp att det inte var frågan om hästmyror.

 

[Philosophia]

Så här säger en byggnadsingenjör om den typen av påväxt:

Vanligtvis är inte påväxt på vindstaket ett betydande problem. Precis som du skriver beror det oftast på inifrån kommande luft som kondenserar mot yttertaket. Det blir då lite påväxt på yttertakspanelen och detta ökar lite med åren. Normalt är detta inte ett allvarligt problem, det lilla mögel som finns där ventileras genom luftströmmen i huset ut uppåt genom yttertaket och kommer aldrig in i bostaden. Det blir ett betydande problem först om påväxten beror på att mycket fuktig luft i stor mängd kommer upp på vinden. Då kan påväxten resultera i stor och hastig mögelpåväxt som även kan övergå i rötskador/konstruktionsskador. Även om påväxten beror på läckage utifrån genom taket är det förstås allvarligt. Det är dock alltid bra att försöka minska problemet genom att se till att inte luft inifrån bostaden kan tränga upp på vinden, exempelvis genom att ha en bra ventilation i bostaden så att inneluften leds ut ur huset innan den kan ta sig upp på vinden. Så om ni kan få besked om hur betydande påväxten kan anses vara kan ni avgöra om det är ett betydande problem, troligen kan ni köpa huset och genom rätt enkla medel få bukt med fortsatt påväxt.
Anders Ejermark, byggnadsingenjör

 

[tanten]

Okej, annat hus som vi kikade på idag. Huset är från 1909, förmodligen tidigare. Trähus med krypgrund. I den tillgängliga delen av krypgrunden noterades viss mikrobiell tillväxt. Samma sak på vinden. Dock fanns det inga förhöjda fuktvärden, så det rekommenderades avfuktare i krypgrunden och att man minskade fukttillförsel från bostad till vind genom bättre ventilation i bostaden. Någon som har erfarenhet av dylikt scenario och anser att det var överkomliga och fungerande åtgärder? Huset bedömdes i övrigt som mycket välskött invändigt och utvändigt, mer än litet lokalt rötangrepp i fasaden som väl får åtgärdas när det är dags att måla om fasaden.

Badrummet hade tyvärr en sprucken klinkerplatta i duschen med förhöjda fuktvärden som följd. Någon form av fuktskada finns med andra ord i skiktet under och badrummet behöver därför totalrenoveras. Gott så, men finns det skäl att oroa sig för större skador under som blir betydlgt dyrare än att bara riva upp torka och göra nytt? Det finns en lägre krypgrund under badrummet om det spelar någon roll.

Jordfelsbrytare var inte installerad mer än till separata delar som golvvärme och luftvärmepump. Vad kan det tänkas kosta?

Gah, jag hade hoppats på att vi kunde vara med i budgivningen på huset, men det verkar trots allt som att vi måste räkna med en del renovering. Badrummet hade vi tex inte räknat med. Nu har vi nog bara råd med utgångsbudet, så det är säkert kört.

Om det är ett hus med storstensstock i mitten är konstruktionen tänkt att funka med varm murstock. Dvs att man regelbundet eldar i eldstad. Då försvinner en hel del av eventuell fukt.

 

[Líf]

Krypgrunder har ofta mikrobiell påverkan. Om bjälklaget är fräsht så brukar man kunna åtgärda med avfuktare. Däremot skulle jag kolla upp fukten på vinden för det kan bli dyrare att åtgärda (egen erfarenhet). Kolla om det finns brister i fuktspärr mellan bodel och vind. Fukt från boutrymmena ska överhuvudtaget inte komma upp på vinden. Då får man kondens och sedan mögel.
Fuktskada i badrummet kan också bli kostsamt att åtgärda, bara det är skäl för en utökat besiktning.
Röta på del av fasad är "normalt" anser jag. Träfasad har en livslängd och behöver ständigt repareras/bytas ut.

 

[em-pirre]

@Philosophia jag hade inte köpt ett hus med så mycket jobb. Aldrig.

Jag hade satsat på orenoverat men friskt hus.

 

[Líf]

@Philosophia jag hade inte köpt ett hus med så mycket jobb. Aldrig.

Jag hade satsat på orenoverat men friskt hus.

Gamla hus har alltid en påverkan av något slag. Dock bör man kolla upp ordentligt så att det inte blir dyrare än man tänkt sig. Fukt är ju en sådan grej som väldigt många hus är drabbade av i någon form. Kan vara lätt att åtgärda eller kan bli dyrt. Men att hitta ett äldre felfritt hus är nog att glömma. Inte ens de nybyggda är ju felfria.

 

[em-pirre]

Gamla hus har alltid en påverkan av något slag. Dock bör man kolla upp ordentligt så att det inte blir dyrare än man tänkt sig. Fukt är ju en sådan grej som väldigt många hus är drabbade av i någon form. Kan vara lätt att åtgärda eller kan bli dyrt. Men att hitta ett äldre felfritt hus är nog att glömma. Inte ens de nybyggda är ju felfria.

Vi sökte tills vi hittade ett modernt, friskt hus som bara var fult inuti =billigt

 

[Philosophia]

Om det är ett hus med storstensstock i mitten är konstruktionen tänkt att funka med varm murstock. Dvs att man regelbundet eldar i eldstad. Då försvinner en hel del av eventuell fukt.

Ja det är den uppfattning som jag också har fått. Jag träffade nyss mäklaren som kommer förmedla vår lägenhet och hon hävdade även samma sak. Så det känns betryggande. Tillsammans med bättre ventilation i bostaden så ska det inte utgöra någon större risk.

Krypgrunder har ofta mikrobiell påverkan. Om bjälklaget är fräsht så brukar man kunna åtgärda med avfuktare. Däremot skulle jag kolla upp fukten på vinden för det kan bli dyrare att åtgärda (egen erfarenhet). Kolla om det finns brister i fuktspärr mellan bodel och vind. Fukt från boutrymmena ska överhuvudtaget inte komma upp på vinden. Då får man kondens och sedan mögel.
Fuktskada i badrummet kan också bli kostsamt att åtgärda, bara det är skäl för en utökat besiktning.
Röta på del av fasad är "normalt" anser jag. Träfasad har en livslängd och behöver ständigt repareras/bytas ut.

Tack för bra input angående krypgrunden! Jag har också fått tips om att problemet kan bero på att man har haft en ständigt öppen kontrolllucka till krypgrunden så att fuktig sensommarluft har kunnat ta sig dig. Då blir det väldigt fuktigt därinne utan att den fuktiga luften kan ta vägen någonstans. Att torka upp, sanera/rengöra och sedan ha en stängningsbar tät lucka skulle enligt den personen vara förstahandsalternativet.

Hur är det när man har kattvind? Finns det inte alltid en risk att det kommer in fukt den vägen? Men det du säger, att kontrollera att det är tätt mellan bostad och vind fanns som åtgärdsförslag i besiktningsprotokollet.

Badrummet är nog det stora orosmolnet ändå. Mäklaren (min alltså, inte säljarens) tyckte att man borde kalkylera för värsta tänkbara scenario, dvs. att fukten har spridit sig ner i krypgrunden och alla kostnader som det kan medföra. Krypgrunden är för grund under badrummet så man kan inte krypa in och kolla. Möjligen att man kan komma in med någon slags kamera, vad vet jag? Det enda sättet är nog annars att öppna upp en lucka eller att riva upp det skadade golvet i badrummet, men det är nog inte säljaren så jättepepp på av förståeliga skäl.