Köpa hus med omfattande renoveringsbehov

[Vassi]

Jag kan förstå säljare som inte accepterar en besiktingsklausul, jag hade nog inte heller gjort det utan en besiktning görs innan köp avtalas annars riskerar man köpare som drar sig ur ganska godtyckligt för det finns alltid saker att anmärka på om man vill. Och det är knappast bra för en försäljning att en köpare drar sig ur efter en besiktning oavsett hur små bristerna än är.

Så besikta innan köp och inte efter tycker jag är den rimligaste modellen.

Jag kan förstå att man inte är intresserad av besiktningsklausul som säljare, men som köpare skulle jag aldrig betala ca 10 000 för att besikta ett hus jag inte skrivit kontrakt på. Vi har varit inblandade i kanske 3-4 budgivningar där vi hängt med till slutet utan att köpa, det vore orimligt att ha lagt ut 30-40 000 på besiktningar där någon annan sen vinner budgivninen. Spontant även lite tveksam till hur många säljare som skulle gå med på besiktning av flera olika sällskap under budgivningsförfarandet. Återigen ser det säkert olika ut regionalt beroende på hur het marknaden är.

 

[vilde]

Nej det är klart att det måste vara diskuterat om innan en skriver på. Men om jag skulle nekas besiktning (och det inte fanns nån tidigare man kunde få en genomgång av) så kan jag ju heller inte uppfylla min undersökningsplikt och därmed dragit mig ur om det gäller en fastighet och inte en br. Förhållandevis få köpare har ju fackmässig kunskap om besiktning som de kan använda sig av under en visning...
Ptja om det är hens signum att alltid erbjda det så får en ju anta att säljaren redan godkänt det för att ge säljuppdraget till den mäklaren. Jag har bara stått på köparsidan så jag vet inte vad de kommit överens om när hen fått uppdraget.

Jag tror det är väldigt sällan man nekas att besikta fastigheten för precis som du skriver så kan då inte underökningsplikten uppfyllas och det finns risk att säljaren istället blir ansvaig för fel på fastigheten som skulle upptäckts vid en besiktning. Däremot att inte få besikta efter ett köp med en speciell klausul i köpeavtalet är något helt annat.

 

[Vassi]

Nej det är klart att det måste vara diskuterat om innan en skriver på. Men om jag skulle nekas besiktning (och det inte fanns nån tidigare man kunde få en genomgång av) så kan jag ju heller inte uppfylla min undersökningsplikt och därmed dragit mig ur om det gäller en fastighet och inte en br. Förhållandevis få köpare har ju fackmässig kunskap om besiktning som de kan använda sig av under en visning...
Ptja om det är hens signum att alltid erbjda det så får en ju anta att säljaren redan godkänt det för att ge säljuppdraget till den mäklaren. Jag har bara stått på köparsidan så jag vet inte vad de kommit överens om när hen fått uppdraget.

Det var mer en reflektion på att inlägget du besvarade av @Sezziyanen gällde om man som köpare alltid har rätt att göra besiktning om man vill. Och svaret på det är nej.

Jag tror det är väldigt sällan man nekas att besikta fastigheten för precis som du skriver så kan då inte underökningsplikten uppfyllas och det finns risk att säljaren istället blir ansvaig för fel på fastigheten som skulle upptäckts vid en besiktning. Däremot att inte få besikta efter ett köp med en speciell klausul i köpeavtalet är något helt annat.

Har du någon källa på att ansvaret för fel skulle övergå till säljaren för att hen nekar besiktning, för jag har aldrig hört något liknande?

 

[vilde]

Jag kan förstå att man inte är intresserad av besiktningsklausul som säljare, men som köpare skulle jag aldrig betala ca 10 000 för att besikta ett hus jag inte skrivit kontrakt på. Vi har varit inblandade i kanske 3-4 budgivningar där vi hängt med till slutet utan att köpa, det vore orimligt att ha lagt ut 30-40 000 på besiktningar där någon annan sen vinner budgivninen. Spontant även lite tveksam till hur många säljare som skulle gå med på besiktning av flera olika sällskap under budgivningsförfarandet. Återigen ser det säkert olika ut regionalt beroende på hur het marknaden är.

Det beror också på vilken typ av fastighet det gäller, men det jag sett här är att något känt företag som Anticimex besiktat fastigheten redan innan den läggs ut till försäljning.

 

[vilde]

Har du någon källa på att ansvaret för fel skulle övergå till säljaren för att hen nekar besiktning, för jag har aldrig hört något liknande?

Jordabalken 4 kap.

 

[Vassi]

Jordabalken 4 kap.

Jag vet inte vad jag missar, men jag hittar i alla fall inget. Du kanske kan hjälpa mig genom berätta vilket av de 31 paragraferna du menar?

 

[vilde]

Jag vet inte vad jag missar, men jag hittar i alla fall inget. Du kanske kan hjälpa mig genom berätta vilket av de 31 paragraferna du menar?

Det finns en paragraf som behandlar fel på fastigheten och den säger ungefär att köparen har rätt till ersättning eller att häva köpet om fastigheten har fel som inte kunnat upptäckas vid köpet. Om säljaren inte accepterar att köparen undersöker (del av) fastigheten har denne ju ingen möjlighet att upptäcka ev. fel och säljarens ansvar för fel kan bli större.

Jag vet inget fall så här på rak arm, jag tror det är väldigt sällsynt att en köpare inte får undersöka innan köp. Det jag skulle kunna tänka mig kan hända är när det krävs förstörande undersökningar som säljaren inte accepterar, typ bryta upp golv och sådär, men då finns oftast en indikation på problem och vad köparen kan förvänta sig upptäcka utifrån det.

 

[Inte_Ung]

Det jag skulle kunna tänka mig kan hända är när det krävs förstörande undersökningar som säljaren inte accepterar, typ bryta upp golv och sådär, men då finns oftast en indikation på problem och vad köparen kan förvänta sig upptäcka utifrån det.

Å andra sidan så är säljaren ansvarig för dolda fel och slipper det ansvaret så fort som något går att undersöka.
Då är det ju inte dolt längre.

 

[vilde]

Å andra sidan så är säljaren ansvarig för dolda fel och slipper det ansvaret så fort som något går att undersöka.
Då är det ju inte dolt längre.

Det är inte andra sidan utan samma sida


Men en säljare kan bli ansvarig även för icke dolda fel om denne känt till dem men inte upplyst köparen, det finns ett vägledande rättsfall som gällde en motocrossbana bakom en slänt där säljaren stördes av ljudet men sa inget till köparna.

 

[Thaliaste]

Det finns en paragraf som behandlar fel på fastigheten och den säger ungefär att köparen har rätt till ersättning eller att häva köpet om fastigheten har fel som inte kunnat upptäckas vid köpet. Om säljaren inte accepterar att köparen undersöker (del av) fastigheten har denne ju ingen möjlighet att upptäcka ev. fel och säljarens ansvar för fel kan bli större.

Men det är väl inte relevant om inte köparen tvingas till att köpa utan att besiktiga, och så är det ju inte. Ev friskrivningsklausul kommer man överens om INNAN kontraktet signeras, och skrivs in där. Om man kommer och frågar om man får besiktiga efter man skrivit på har man förstås ett problem, men det ska en seriös mäklare fråga en om, om man inte kommer på det själv (vilket väl tillhör den kännedom en husspekulant förväntas ha. Det är visserligen inte straffbart att vara okunnig, men det kan bli dyrt.)

I Stockholmsområdet är det inte ovanligt att säljare väljer köpare som inte kräver att få besiktiga utöver visningen, och som säljare får man ju sälja till den man vill. Som köpare är det en risk man tar, för att få köpa ett hus man inte hade vunnit budgivningen på.

 

[vilde]

Men det är väl inte relevant om inte köparen tvingas till att köpa utan att besiktiga, och så är det ju inte. Ev friskrivningsklausul kommer man överens om INNAN kontraktet signeras, och skrivs in där. Om man kommer och frågar om man får besiktiga efter man skrivit på har man förstås ett problem, men det ska en seriös mäklare fråga en om, om man inte kommer på det själv (vilket väl tillhör den kännedom en husspekulant förväntas ha. Det är visserligen inte straffbart att vara okunnig, men det kan bli dyrt.)

I Stockholmsområdet är det inte ovanligt att säljare väljer köpare som inte kräver att få besiktiga utöver visningen, och som säljare får man ju sälja till den man vill. Som köpare är det en risk man tar, för att få köpa ett hus man inte hade vunnit budgivningen på.

Jag är inte med på vad du menar? Om säljaren inte accepterar att köparen undersöker så har ju köparen gjort de undersökningar denne kan göra, dvs. inga. Men sen är det förstås och som du skriver fritt att avtala om vad som skall gälla och om säljaren friskrivit sig från allt ansvar för de delar som inte kunnat undersökas bör det nog gälla.

Det du skriver i andra stycket är jag osäker på hur det skulle bedömas utan en friskrivningsklausul. Köparen har visserligen möjlighet att undersöka med besktingsman vid visningen men praktiskt är det ändå svårt att få till för köparen. Om köparen då vill besikta innan köpet men säljaren inte går med på det skulle jag nog se det som att säljarens ansvar ökar. Men jag förstår vad du menar.

 

[Thaliaste]

Jag är inte med på vad du menar? Om säljaren inte accepterar att köparen undersöker så har ju köparen gjort de undersökningar denne kan göra, dvs. inga. Men sen är det förstås och som du skrivet fritt att avtala om vad som skall gälla och om säljaren friskrivit sig från allt ansvar för de delar som inte kunnat undersökas bör det nog gälla.

Det du skriver i andra stycket är jag osäker på hur det skulle bedömas utan en friskrivningsklausul. Köparen har visserligen möjlighet att undersöka med besktingsman vid visningen men praktiskt är det ändå svårt att få till för köparen.

Ja, men en köpare kan ju avstå från att köpa ett hus där säljaren inte vill tillåta en extra besiktning med möjlighet att häva köpet för tilltänkt köpare. Och köpa ett hus istället där hen får möjlighet att fullgöra de undersökningar som hen vill.

Det låter som att du menar att undersökningsplikten blir mindre för en köpare om säljaren inte godtar ytterligare besiktning utöver visning? Det är det jag är tveksam till, men jag är inte helt kunnig i lagen där. Eller missförstår jag dig?

 

[sjoberga]

Jag är inte med på vad du menar? Om säljaren inte accepterar att köparen undersöker så har ju köparen gjort de undersökningar denne kan göra, dvs. inga. Men sen är det förstås och som du skriver fritt att avtala om vad som skall gälla och om säljaren friskrivit sig från allt ansvar för de delar som inte kunnat undersökas bör det nog gälla.

Det du skriver i andra stycket är jag osäker på hur det skulle bedömas utan en friskrivningsklausul. Köparen har visserligen möjlighet att undersöka med besktingsman vid visningen men praktiskt är det ändå svårt att få till för köparen.

Nej, köparen har medvetet avstått vidare undersökningar för att få möjlighet att ingå i skaran av valbara köpare för säljaren. Köparen har fortfarande alldeles utmärkta möjligheter att kräva besiktning, men faller då kanske ifrån till förmån för annan köpare som inte kräver det.

Det är inte särskilt ovanligt att säljarna vill säkra dealen utan vidare villkor som kan göra allt osäkert som tusan. Där budgivning följs av snabbt kontraktsskrivande, utan möjlighet för köpare att godtyckligt dra sig ur när de insett att de tagit sig vatten över huvudet. Det gör inte att ansvarsfördelningen ändras.

 

[vilde]

Det låter som att du menar att undersökningsplikten blir mindre för en köpare om säljaren inte godtar ytterligare besiktning utöver visning? Det är det jag är tveksam till, men jag är inte helt kunnig i lagen där. Eller missförstår jag dig?

Ja, min tolkning av paragrafen i Jordabalken är så.

 

[vilde]

dubbelpost

 

[Thaliaste]

Ja, min tolkning av paragrafen i Jordabalken är så.

Samtidigt så blir undersökningsplikten större om man har skäl till att misstänka om något kan vara fel, t ex om säljaren vill ha en friskrivningsklausul. Det är ju inte riktigt samma sak, men jag har svårt att tro att min köparens plikt minskar för att säljaren inte vill låta göra en överlåtebesiktning. Om säljaren utlovar att allt är tiptop, ingen fukt någonstans, allt är nytt och det finns papper och garantier osv, så ja då. Men inte för att säljaren bara inte vill, för ett vanligt genomsnittligt hus på marknaden.

 

[Vassi]

Det finns en paragraf som behandlar fel på fastigheten och den säger ungefär att köparen har rätt till ersättning eller att häva köpet om fastigheten har fel som inte kunnat upptäckas vid köpet. Om säljaren inte accepterar att köparen undersöker (del av) fastigheten har denne ju ingen möjlighet att upptäcka ev. fel och säljarens ansvar för fel kan bli större.

Jag vet inget fall så här på rak arm, jag tror det är väldigt sällsynt att en köpare inte får undersöka innan köp. Det jag skulle kunna tänka mig kan hända är när det krävs förstörande undersökningar som säljaren inte accepterar, typ bryta upp golv och sådär, men då finns oftast en indikation på problem och vad köparen kan förvänta sig upptäcka utifrån det.

Jag är inte med på vad du menar? Om säljaren inte accepterar att köparen undersöker så har ju köparen gjort de undersökningar denne kan göra, dvs. inga. Men sen är det förstås och som du skriver fritt att avtala om vad som skall gälla och om säljaren friskrivit sig från allt ansvar för de delar som inte kunnat undersökas bör det nog gälla.

Det du skriver i andra stycket är jag osäker på hur det skulle bedömas utan en friskrivningsklausul. Köparen har visserligen möjlighet att undersöka med besktingsman vid visningen men praktiskt är det ändå svårt att få till för köparen. Om köparen då vill besikta innan köpet men säljaren inte går med på det skulle jag nog se det som att säljarens ansvar ökar. Men jag förstår vad du menar.

Okej, paragrafen du hänvisar till är alltså 19, andra stycket "Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet"? Det berör det som kallas dolda fel, alltså något som inte ens kan upptäckas vid besiktning (och ske inte heller vara troligt utifrån skick, ålder osv). Fel som skulle ha kunnat upptäckas vid besiktning, som av någon anledning inte gjorts, kommer nästintill aldrig gå att få till ett dolt fel.
Det går inte heller lättare att hävda dolt fel, eller annat fel, för att säljaren nekar besiktning. Som @Thaliaste och @sjoberga är inne på tidigare är valet som spekulant att avstå köp för att du inte kan fullgöra undersökningsplikten eller chansa och köpa grisen i säcken.

 

[vilde]

Okej, paragrafen du hänvisar till är alltså 19, andra stycket "Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet"? Det berör det som kallas dolda fel, alltså något som inte ens kan upptäckas vid besiktning (och ske inte heller vara troligt utifrån skick, ålder osv). Fel som skulle ha kunnat upptäckas vid besiktning, som av någon anledning inte gjorts, kommer nästintill aldrig gå att få till ett dolt fel.
Det går inte heller lättare att hävda dolt fel, eller annat fel, för att säljaren nekar besiktning. Som @Thaliaste och @sjoberga är inne på tidigare är valet som spekulant att avstå köp för att du inte kan fullgöra undersökningsplikten eller chansa och köpa grisen i säcken.

Kan du belägga det du skriver med rättsfall eller liknande? Jag tycker det låter orimligt utifrån hur lagen är utformad. Som jag skrev går det att som säljare friskriva sig från (nästan) alla typer fel men jag antar att det inte är det du menar?

 

[Lovisaleonora]

Kan du belägga det du skriver med rättsfall eller liknande? Jag tycker det låter orimligt utifrån hur lagen är utformad. Som jag skrev går det att som säljare friskriva sig från (nästan) alla typer fel men jag antar att det inte är det du menar?

Ja, min tolkning av paragrafen i Jordabalken är så.

Frågan är snarare om du kan styrka din tolkning. Den tolkning om Vassi ger är ju exakt den som går att få via en enkel googling (som jag är övertygad om att du kan göra själv).

Jag kan inte tänka mig att din tolkning har några som helst belägg, men beslå mig gärna med fel.

Det är ingen om tvingar dig att köpa något, däremot får du en uppsättning förutsättningar för köp t ex. lånelöfte, accept av förbesiktning etc.

 

[Thaliaste]

Kan du belägga det du skriver med rättsfall eller liknande? Jag tycker det låter orimligt utifrån hur lagen är utformad. Som jag skrev går det att som säljare friskriva sig från (nästan) alla typer fel men jag antar att det inte är det du menar?

Men en friskrivningsklausul får väl inte vara alltför generellt skriven heller, och friskriver säljaren sig från nånting så är man ju tillbaka till att det då finns skäl för köparen att inse att där kan finnas något fel, och att köparen därmed inte har något att komma med gentemot säljaren i efterhand.