Mäklarens roll - vad är den egentligen?

[Sedna]

Fast ju fler spekulanter du kan locka, ju större chans till ett högre pris, antar jag? Husen brukar inte sälja så snabbt här. Ett år och mer är inte alls ovanligt. Vi tittade på ett annat hus med samma mäklare som legat ute till försäljning i nästan 3 år. Förmodligen inget större fel på huset, förutom priset....

Om det är så svårsålt blir det ju sällan någon budgivning att tala om utan snarare en väntan på en köpare som är beredd att betala det säljaren vill ha. Varför ska säljaren/mäklaren lägga tid på en spekulant som ändå inte är beredd att betala det säljaren vill ha för sitt hus?

 

[bettysmatte]

Ja men då kan du ju lägga ett bud som du tycker huset, enligt din kunskap, verkar vara värt (säg 200 000 kr under utgångspris), och se vad du får för respons? Mäklaren är skyldig att framföra alla bud till säljaren. Är säljaren intresserad kan du ta ut en besiktningsman och gå igenom huset ordentligt och sedan göra en värdering av husets skick i förhållande till budet.

Visst kan jag det. Men i mitt första mejl till mäklaren där jag frågade om avlopp, skorsten, fuktfläckarna och om att få titta på stallet så lade mäklaren till på slutet att han misstänkte att säljaren inte kom att gå under utgångspriset. Det, intressant nog, hade jag INTE sagt ett knyst om/frågat om. Skrämseltaktik?

 

[bettysmatte]

Lite intressant att fundera på är ju också vilken köpare som i slutänden riskerar att blk besvärlig? Är det den som noterat brister och fått kompensation för detta genom ett lägre pris, eller är det köparen som betalar mer och först efteråt upptäcker problemen? Inte blir man väl toknöjd om man betalar fullpris för huset och sedan, kanske bara några månader senare, blir ålagd att hosta upp ytterligare 100000 kr för att åtgärda avloppet? Jag vet inte ens om detta är något som säljare/mäklare måste upplysa om, annars är det ju långt ifrån säkert att man som köpare har den kollen. Numera är det ju även obligatoriskt för fritidshus.

 

[tanten]

Lite intressant att fundera på är ju också vilken köpare som i slutänden riskerar att blk besvärlig? Är det den som noterat brister och fått kompensation för detta genom ett lägre pris, eller är det köparen som betalar mer och först efteråt upptäcker problemen? Inte blir man väl toknöjd om man betalar fullpris för huset och sedan, kanske bara några månader senare, blir ålagd att hosta upp ytterligare 100000 kr för att åtgärda avloppet? Jag vet inte ens om detta är något som säljare/mäklare måste upplysa om, annars är det ju långt ifrån säkert att man som köpare har den kollen. Numera är det ju även obligatoriskt för fritidshus.

Fast - å andra sidan...

Om det inte finns ett klart och tydligt OK för avloppet är det att betrakta som icke godkänt. Med andra ord borde en upplyst köpare räkna in den åtgärden i priset.

Finns det fuktfläckar så kanske man antar att köparen är beredd på fuktskada.

Man letar alltså efter en köpare som är fullt införstådd med problemen men ÄNDÅ är villig att betala utgångspriset?

Du utgår ju - om jag fattat det rätt - att bristerna är grund för prutning. Säljaren kanske inte alls tänker så utan har lagt priset utifrån att det just finns brister?

 

[dobbis]

, kanske bara några månader senare, blir ålagd att hosta upp ytterligare 100000 kr för att åtgärda avloppet? .

Efter att avloppet blir utdömt har man 5 år på sig att åtgärda det.

 

[bettysmatte]

Efter att avloppet blir utdömt har man 5 år på sig att åtgärda det.

Antar att det varierar från kommun till kommun då? Mina föräldrar hade inga 5 år på sig. Först skulle de in med en ansökan (lite komiskt när de var tvungna att ågärda...) innan ett visst datum. Ansökan kostade x antal tusenlappar. Och sedan fick de en deadline att åtgärda. Och det var rätt snabbt marscherat, har jag för mig.

 

[bettysmatte]

Fast - å andra sidan...

Om det inte finns ett klart och tydligt OK för avloppet är det att betrakta som icke godkänt. Med andra ord borde en upplyst köpare räkna in den åtgärden i priset.

Finns det fuktfläckar så kanske man antar att köparen är beredd på fuktskada.

Man letar alltså efter en köpare som är fullt införstådd med problemen men ÄNDÅ är villig att betala utgångspriset?

Du utgår ju - om jag fattat det rätt - att bristerna är grund för prutning. Säljaren kanske inte alls tänker så utan har lagt priset utifrån att det just finns brister?

Absolut kan det vara så, och då är priset helt uppåt väggarna.

 

[bettysmatte]

Om det inte finns ett klart och tydligt OK för avloppet är det att betrakta som icke godkänt. Med andra ord borde en upplyst köpare räkna in den åtgärden i priset.

Svårt det här, tycker jag. Jag kan helt ärligt säga att om jag inte haft mina föräldrar som exempel, så vette sjutton om jag hade tänkt på det här med avlopp och godkännande. Jag hade nog tänkt på att fråga hur gammalt det var till exempel, men mer än så vet jag inte. Om man är förstagångsköpare av hus, och kanske alltid bott i lägenhet, vet man då att man behöver oroa sig över om avloppet är godkänt? Och om man är dansk eller tysk, och letar fritidshus i Sverige, vet man det då? Att fritidshus också måste ha godkända avlopp är väl dessutom rätt nytt, tror jag? Men som det ser ut här omkring är det nog vettigt, för många fritidshusägare spenderar nog minst lika mycket tid i fritidshuset som de gör i sin permanenta bostad.

Kanske det hade varit vettigt med ett enkelt tillägg i mäklarannonserna: Enskilt avlopp - godkänt alternativt enskilt avlopp - ej godkänt... OM man inte vet om att ett godkännande krävs så skulle det ju verkligen vara en kalldusch att få reda på det efteråt, tycker jag. Speciellt som om det rätt enkelt kunde noteras i annonsen. Om avloppet är godkänt eller inte är ju inget som ägaren - vare sig de ärvt huset eller inte - behöver vara förvirrade eller osäkra om.

 

[Lovisaleonora]

Kan man inget själv tar man väl SJÄLVKLART in en besiktningsman som kontrollant?!?

Och de utreder i sina dokument just saker som avlopp etc.

Godkännande av avlopp har i våra krokar varit aktuellt i alla fall de senaste 20 åren. Men godkända lösningar har skiftat.

 

[bettysmatte]

Kan man inget själv tar man väl SJÄLVKLART in en besiktningsman som kontrollant?!?

Och de utreder i sina dokument just saker som avlopp etc.

Godkännande av avlopp har i våra krokar varit aktuellt i alla fall de senaste 20 åren. Men godkända lösningar har skiftat.

Kollar de verkligen avlopp då? Mitt första googlings-resultat (som självklart kan vara felaktigt) säger:

"Väljer man att anlita besiktningsman skall man vara medveten om att
följande normalt sett inte ingår i en vanlig besiktning:

Det som finns utanför bostadsbyggnaden, tomt, avloppsledningar, altan m.m.
Servitut
Vattenkvalitet
Tomtgränser?
Radon och asbests
Egen borrad brunn?
Maskinell utrustning?
Samfälligheter – vad ingår?
Avlopp – godkänd av kommun?
Avlopp septiktank – storlek?
Avlopp tvåkammarbrunn?
Avlopp trekammarbrunn?
Annan vattenledning på tomten?
Är det året runt-vatten till fastigheten?
Skorsten, eldstäder och värmepannor?
Vem äger tomten? Är huset på ofri grund?
Vem äger tomten? Är huset på ofri grund?
Finns det några servitut på väg, vatten, avlopp?
Hur fungerar skorsten – godkänd av sotaren?
El, ventilation, värme, vatten och sanitetsinstallationer?"

 

[Lovisaleonora]

OM jag inte själv har koll på t ex avlopp eller vattenkvalité brunn är det för mig helt självklart att beställa in tjänsten av någon som kan. D v s jag beställer ju inte en besiktning som inte täcker det jag behöver få fastställt.

Vad som ingår i en tjänst jag inte behöver (ovanstående) är ju helt irrelevant. Men säkert billigare. Det brukar vara där haken är.

 

[Angua]

Kan man inget själv tar man väl SJÄLVKLART in en besiktningsman som kontrollant?!?

Och de utreder i sina dokument just saker som avlopp etc.

Godkännande av avlopp har i våra krokar varit aktuellt i alla fall de senaste 20 åren. Men godkända lösningar har skiftat.

nä, det är inte självklart för alla, även om man kan tycka det Är väl den typen av köpare en del mäklare vill ha. Andra nöjer sig med "varudeklarationen" som besiktning och tror det räcker.
Står det inget, eller man får inte info man frågar efter får man väl utgå från det sämsta och dyraste. Reflekterade mer än en gång om att man blir påstressad och får urusel info inför sitt livs antagligen dyraste inköp.

 

[Lovisaleonora]

Står det inget, eller man får inte info man frågar efter får man väl utgå från det sämsta och dyraste. Reflekterade mer än en gång om att man blir påstressad och får urusel info inför sitt livs antagligen dyraste inköp.

Absolut och det gäller ju alla beslut i livet. Kan jag inte verifiera annat måste jag utgå från worst case.

 

[bettysmatte]

OM jag inte själv har koll på t ex avlopp eller vattenkvalité brunn är det för mig helt självklart att beställa in tjänsten av någon som kan. D v s jag beställer ju inte en besiktning som inte täcker det jag behöver få fastställt.

Vad som ingår i en tjänst jag inte behöver (ovanstående) är ju helt irrelevant. Men säkert billigare. Det brukar vara där haken är.

Fast det verkar vara typiskt att det INTE ingår i en "normal" besiktning (eller en sådan besiktning som jag antar att de flesta människor tänker på när de hör besiktning av hus), vare sig den är billig eller dyr. Och ingår det inte i en "vanlig" besiktning så är det ju inte säkert att man förstår att man inte gjort allt man borde göra.

"Besiktning av hus
En besiktning av ett hus görs för att du som köpare ska uppfylla din undersökningsplikt. Som privatperson har man sällan kunskaperna för att genomföra besiktningen själv. Då kan du anlita en besiktningsman.

Vid besiktningen görs först en översikt av huset, en så kallad okulär besiktning. Det betyder att besiktningsmannen undersöker saker i huset med hjälp av syn, lukt och hörsel. Exempel på saker som undersöks är: fasad, tak, väggar, vind, grundkonstruktion, våtutrymmen, kök och fönster.

Om det finns risk för att konstruktionen i huset är fuktskadad behöver konstruktionen öppnas upp för att kontrollera om det finns problem. Detta görs ofta genom någon form av håltagning i den berörda konstruktionen. En del gör en sådan undersökning i första skedet andra gör det först vid en utvidgad besiktning när de risker som hittades i första skedet ska bedömas. Titta i besiktningsmannens uppdragsavtal för att se vad som ingår i besiktningen.

De flesta överlåtelsebesiktningar täcker inte hela undersökningsplikten. Viktiga funktioner som ofta utelämnas vid besiktningen kan vara ventilation, el, enskilt avlopp, och murstockar. Här behöver du ibland ta fackmän till din hjälp för att undersöka."[/QUOTE]

 

[Sedna]

Om man inte vet vad undersökningsplikten innebär får man ta reda på vad som gäller. Det är en sådan sak som mäklaren ska kunna svara på, annars frågar man besiktningsmannen eller tar reda på det på annat sätt, informationen är lättillgänglig. Det finns inga undantag i lagen för folk som "inte visste bättre". Vilket är tur. Jag förstår mig inte på vuxna som står handfallna och vill ha reducerat ansvar för att de inte visste och inte kunde ta reda på, fastän informationen var lättillgänglig.

 

[bettysmatte]

Jag har inget problem med eget ansvar. Det jag ville få fram är att det tydligen finns väldigt mycket som INTE täcks av en vanlig besiktning, och jag kan inte tänka mig att jag är den enda personen som är lite förvånad.

 

[Lovisaleonora]

Jag har inget problem med eget ansvar. Det jag ville få fram är att det tydligen finns väldigt mycket som INTE täcks av en vanlig besiktning, och jag kan inte tänka mig att jag är den enda personen som är lite förvånad.

Du verkar väldigt fixerad vid "vanlig" besiktning. Jag har aldrig gjort en "vanlig" besiktning på ett hus, för det har alltid funnits parametrar jag velat fördjupa mig i, som jag själv inte har kunskap om men som jag har tillräcklig kunskap för att identifiera att jag inte kan något om.

Vad gäller avlopp är det ju fräckt att inkludera i en standardbesiktning betalning för att konstatera att villan mitt i stan är kopplad till kommunala nätet (det helt uppenbara), och sedan för samma pris ha täckning för att göra en massiv utredning av avloppslösningen på ett annat objekt. Köper jag t ex hus i stan är jag ju inte intresserad av att betala för något jag inte utnyttjar i besiktningen.

Vad som är vanligt och ovanligt är ju rätt ointressant när det kommer till vad som behövs och är tillräckligt.

 

[bettysmatte]

Inte fixerad, snarare fascinerad... Jag förstår att du, @Lovisaleonora, har stor kunskap om fastigheter, och därför har förmågan att förstå exakt vad som kan var fel och vad man behöver titta närmare på. Så kan det väl ändå inte vara med alla köpare? Om man ska fullfölja sin undersökningsplikt så måste man, förutom att anlita en besiktningsman (som tydligen kollar stomme, fasad och tak) också:

* ta ut en elektriker (det trodde jag faktiskt ingick i en standardbesiktning, men där hade jag fel).
* ta ut någon som kollar avloppet och brunnen (vvs-fackman?)
* ta ut en sotare som undersöker skorsten och ev eldstäder
* ta ut en representant från lantmäteriet som kolla att alla gränser stämmer
* ringa lantmäteriet för att förhöra sig om ev nyttjanderätter och andra inskrivningar
* göra vattenprov om det finns egen brunn

Har jag missat något?

Som sagt, fascinerande.

 

[sjoberga]

Inte fixerad, snarare fascinerad... Jag förstår att du, @Lovisaleonora, har stor kunskap om fastigheter, och därför har förmågan att förstå exakt vad som kan var fel och vad man behöver titta närmare på. Så kan det väl ändå inte vara med alla köpare? Om man ska fullfölja sin undersökningsplikt så måste man, förutom att anlita en besiktningsman (som tydligen kollar stomme, fasad och tak) också:

* ta ut en elektriker (det trodde jag faktiskt ingick i en standardbesiktning, men där hade jag fel).
* ta ut någon som kollar avloppet och brunnen (vvs-fackman?)
* ta ut en sotare som undersöker skorsten och ev eldstäder
* ta ut en representant från lantmäteriet som kolla att alla gränser stämmer
* ringa lantmäteriet för att förhöra sig om ev nyttjanderätter och andra inskrivningar
* göra vattenprov om det finns egen brunn

Har jag missat något?

Som sagt, fascinerande.

Jag ser det som självklart att ingen av ovanstående punkter ingår i en standardbesiktning - annat än i en snabb okulär besiktning (ser man elkablar hänga illa från elskåpet så noteras det säkert att det skulle behövas en genomgång av elektriker). Eller var det någon som trodde att besiktningsmän har 10-15 examina och specialistområden? Elektriker, byggnadsingenjör, VVS-ingenjör, sotare, brandmästare, lantmätare, arkivarie, kemist och säkert några titlar till?

Jag har istället resonerat så att jag själv gjorde en första undersökning, har en genomgång och utfrågning med säljaren, sedan tar man ut en besiktningsman för en generell second opinion (men slutsatsen var mest att det krävs mer undersökningar av det mesta...) och sedan accepterar man helt enkelt fastighetens skick som den är. (Om det inte visar sig att säljaren uppenbart har ljugit om sina kunskaper om fastigheten såklart.) Jag köper fastigheten och tar över risken som jag bedömt.

Nu köpte vi en gård med hus och ladugård byggt på 1850-talet så det är säkert lite speciellt och annorlunda jämfört med många andra typer av fastighetsaffärer. Som besiktningsmannen sade: "I princip allt skulle behöva extra undersökningar för att vara någorlunda säker. Men för att vara ett såpass gammalt hus så verkar det i dagsläget fungera ganska bra, utom de saker som jag noterat som akuta."

Men han pekade ut tre saker som vi omedelbart måste fixa för att huset ska fungera. Två hade jag identifierat själv men den tredje inte.

 

[tanten]

Inte fixerad, snarare fascinerad... Jag förstår att du, @Lovisaleonora, har stor kunskap om fastigheter, och därför har förmågan att förstå exakt vad som kan var fel och vad man behöver titta närmare på. Så kan det väl ändå inte vara med alla köpare? Om man ska fullfölja sin undersökningsplikt så måste man, förutom att anlita en besiktningsman (som tydligen kollar stomme, fasad och tak) också:

* ta ut en elektriker (det trodde jag faktiskt ingick i en standardbesiktning, men där hade jag fel).
* ta ut någon som kollar avloppet och brunnen (vvs-fackman?)
* ta ut en sotare som undersöker skorsten och ev eldstäder
* ta ut en representant från lantmäteriet som kolla att alla gränser stämmer
* ringa lantmäteriet för att förhöra sig om ev nyttjanderätter och andra inskrivningar
* göra vattenprov om det finns egen brunn

Har jag missat något?

Som sagt, fascinerande.

Fast lantmätare lär du väl inte behöva?
Det torde vara enkelt att skriva ut en fastighetskarta och gå runt med för att se om den stämmer?

Sotaren behöver du bara ringa. De sotar varje år och har full koll eftersom de gör löpande besiktningar.

Är det egen brunn så smaka på vattnet och kolla om det ser ut att finnas blå kopparavlagringar i badrum. Blått tyder på surt vatten och brunnen kan behöva kalkas eller ett filter installeras. Normalt sett ska det inte behövas undersökning av vattnet om det inte verkar konstigt.